Benvenuti nella Vostra Guida all'Acquisto di una Proprietà a Tenerife
Abbiamo creato questa guida per aiutarvi a comprendere le fasi principali coinvolte nell'acquisto di una proprietà a Tenerife e per darvi la fiducia necessaria per iniziare il vostro percorso.
Oppure, se preferite, lasciate semplicemente fare a noi.
Basta una telefonata. Dalla ricerca della proprietà giusta e dalla negoziazione del miglior prezzo all'organizzazione del vostro NIE, presentandovi professionisti di fiducia, coordinando l'acquisto e supportandovi dopo il completamento, Prime Brokers si prenderà cura di ogni passaggio per vostro conto.
La nostra missione è semplice: rendere l'acquisto della vostra proprietà a Tenerife un'esperienza sicura, trasparente e piacevole, così potrete concentrarvi sull'entusiasmo della vostra nuova casa mentre noi gestiamo il resto.
Ogni acquisto di proprietà è unico, ma i passaggi coinvolti sono generalmente gli stessi. Seguendo un processo chiaro e strutturato, potete evitare sorprese inaspettate e godere di una transazione fluida e sicura.
Di seguito, abbiamo delineato le fasi chiave dell'acquisto di una proprietà a Tenerife nell'ordine in cui tipicamente si verificano. Ogni passaggio spiega cosa aspettarsi, chi è coinvolto e come Prime Brokers può assistervi lungo il percorso.
Iniziamo.
1. Definire il Vostro Budget
Determinate il vostro budget.
Prevedete un ulteriore 10–12% per tasse e costi di acquisto.
2. Scegliere un Agente Immobiliare Esperto
Selezionare un agente immobiliare esperto e affidabile è una delle decisioni più importanti che prenderete. Un agente locale competente non solo vi aiuta a trovare la proprietà giusta, ma vi guida anche attraverso l'intero processo di acquisto e vi presenta professionisti di fiducia.
Un buon agente può:
• Aiutare a definire la vostra ricerca di proprietà e il budget.
• Identificare proprietà adatte che corrispondono alle vostre esigenze.
• Negoziare il prezzo di acquisto e le condizioni.
• Spiegare il mercato immobiliare locale e il processo di acquisto.
• Mettervi in contatto con professionisti di fiducia, tra cui:
• Avvocati indipendenti (se scegliete di nominarne uno)
• Architetti e interior designer
• Team di ristrutturazione e costruzione
• Commercialisti e consulenti fiscali
• Notai e gestori di proprietà
• Dipartimenti del Municipio locale (Ayuntamiento) dove devono essere verificate questioni di pianificazione o licenze.
• Confermare esattamente cosa è incluso nella vendita, come mobili, elettrodomestici, infissi e accessori.
• Garantire che le attrezzature tecniche e le installazioni siano in buone condizioni di funzionamento prima del completamento.
• Coordinare la comunicazione tra tutte le parti dalla visione iniziale fino al completamento e oltre.
3. Ottenere il Vostro Numero NIE
Il vostro NIE (Número de Identificación de Extranjero) è il vostro numero di identificazione fiscale spagnolo ed è necessario per:
• Acquistare proprietà.
• Pagare le tasse.
• Aprire un conto bancario spagnolo.
• Firmare l'atto di proprietà.
Il vostro agente immobiliare può guidarvi attraverso il processo di richiesta e, se necessario, aiutarvi ad ottenere il NIE, rendendo il processo più rapido e conveniente.
4. Aprire un Conto Bancario Spagnolo
Un conto bancario spagnolo è consigliato per:
• Pagare il prezzo di acquisto.
• Pagare tasse e commissioni.
• Impostare addebiti diretti per utenze e spese condominiali.
Il vostro agente immobiliare può raccomandare banche familiari con acquirenti internazionali e assistervi con il processo di apertura del conto.
5. Fare un'Offerta
Una volta trovata la proprietà giusta, il vostro agente immobiliare vi aiuterà a:
• Negoziare il prezzo di acquisto per vostro conto.
• Concordare esattamente cosa è incluso nella vendita, come mobili, elettrodomestici, infissi e accessori.
• Concordare una data di completamento proposta che si adatti a tutte le parti.
• Garantire che eventuali riparazioni o miglioramenti concordati siano documentati prima del completamento.
Un agente locale esperto apporta preziose conoscenze di mercato e capacità di negoziazione. Comprendono i valori immobiliari attuali, le vendite comparabili recenti e le condizioni del mercato locale, consentendo loro di negoziare il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili. Possono anche identificare problemi che possono giustificare una riduzione del prezzo - come costi di ristrutturazione, installazioni obsolete, considerazioni di pianificazione o questioni condominiali - aiutandovi a fare un acquisto ben informato e finanziariamente vantaggioso.
6. Due Diligence Legale
Prima di pagare un deposito significativo, verificate che la proprietà sia legalmente solida.
Ciò dovrebbe includere:
• Confermare la proprietà presso il Registro della Proprietà.
• Verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri oneri.
• Verificare permessi di pianificazione e licenze.
• Confermare che non ci siano tasse in sospeso o debiti per utenze.
• Controllare il Certificato di Prestazione Energetica.
• Esaminare eventuali obblighi condominiali.
Questi controlli possono essere effettuati dal vostro avvocato o da un agente esperto che lavora con il notaio e altri professionisti.
7. Controlli della Comunità dei Proprietari
Se la proprietà fa parte di una comunità di proprietari (Comunidad de Propietarios), è importante verificare:
• Che tutte le spese condominiali siano interamente pagate.
• Che sia ottenuto un certificato che confermi l'assenza di debiti condominiali in sospeso.
• Le regole e i regolamenti della comunità.
• Se lavori importanti o valutazioni speciali sono stati approvati o sono pianificati.
• Se gli affitti per vacanze sono consentiti, se questo è rilevante per l'uso previsto della proprietà.
Un agente immobiliare esperto può interfacciarsi direttamente con l'amministratore della comunità (Administrador de Fincas) per verificare questi dettagli, ottenere la documentazione necessaria e garantire che non ci siano obblighi o restrizioni inaspettati prima di procedere con l'acquisto. Questo livello aggiuntivo di due diligence può aiutare a evitare sorprese costose dopo il completamento.
8. Conformità Antiriciclaggio (AML)
Prima della firma dei contratti, gli acquirenti devono fornire:
• Passaporto
• NIE
• Prova di indirizzo
• Prova della provenienza dei fondi
• Documentazione bancaria o finanziaria di supporto
Gli agenti immobiliari, le banche, gli avvocati e i notai sono legalmente tenuti a effettuare controlli AML.
9. Contratto di Prenotazione
Una volta che la posizione legale è soddisfacente:
• Firmare il contratto di prenotazione.
• Pagare il deposito di prenotazione concordato.
• La proprietà viene ritirata dal mercato.
Il vostro agente immobiliare svolge un ruolo cruciale in questa fase spiegando le clausole chiave, le condizioni importanti e le implicazioni pratiche del contratto di prenotazione, assicurandovi di comprendere appieno i vostri impegni prima di firmare.
10. Contratto di Acquisto Privato
• Firmare il contratto di acquisto.
• Pagare il deposito del 10% (tipicamente).
• Il completamento di solito segue entro 30–60 giorni.
Per proprietà di nuova costruzione o non ancora completate, i pagamenti vengono effettuati in fasi durante la costruzione e dovrebbero essere protetti da una garanzia bancaria o un'assicurazione.
11. Completamento presso il Notaio
• Firmare l'Escritura Pública (Atto di Proprietà).
• Pagare il saldo rimanente.
• Ricevere le chiavi.
12. Pagare Tasse e Commissioni
Proprietà di Rivendita
• ITP (Imposta sul Trasferimento di Proprietà): 6,5% (Isole Canarie)
• Nuova Costruzione
• IGIC: 6,5%
• AJD (Imposta di Bollo)
• I costi aggiuntivi includono:
• Spese notarili
• Spese di Registro della Proprietà
• Spese legali (se applicabili)
Importante: Se il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente è generalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di acquisto e pagarlo direttamente all'Agenzia delle Entrate spagnola. Questo importo viene accreditato contro l'imposta sulle plusvalenze del venditore.
In alcune transazioni, la Plusvalía Municipal (imposta comunale sull'aumento del valore del terreno), che è normalmente pagabile dal venditore, può anche essere trattenuta al completamento e pagata dal Notaio o dal rappresentante nominato per conto del venditore. Ciò fornisce ulteriore garanzia all'acquirente che eventuali obblighi fiscali in sospeso siano stati saldati, riducendo il rischio di future rivendicazioni relative alla proprietà.
13. Registrare la Proprietà
L'atto di proprietà viene presentato al Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) e la proprietà viene ufficialmente registrata a vostro nome, fornendo protezione legale della vostra proprietà.
Se preferite non gestire la registrazione personalmente, il Notaio, una gestoría o la vostra agenzia immobiliare può organizzare la registrazione e il pagamento delle tasse e commissioni associate per vostro conto, garantendo che il processo sia completato correttamente ed efficientemente.
14. Configurare la Proprietà
Dopo il completamento, dovreste:
• Trasferire i conti delle utenze a vostro nome.
• Registrarvi per l'IBI (imposta locale sulla proprietà).
• Organizzare il pagamento delle spese condominiali dei proprietari, ove applicabile.
• Conservare copie di tutti gli atti, ricevute fiscali e documenti assicurativi.
Il vostro agente immobiliare può assistervi con queste formalità post-completamento aiutando a trasferire i contratti delle utenze, presentandovi fornitori di servizi affidabili, interfacciandosi con l'amministratore della comunità e assicurandovi di essere configurati per la proprietà continuativa nel modo più fluido possibile.
Costi di Proprietà Continuativi
Possedere una proprietà a Tenerife comporta diverse spese continuative che dovrebbero essere incluse nel vostro budget annuale:
Assicurazione sulla Proprietà: L'assicurazione dell'edificio è fortemente raccomandata dalla data di completamento. Se la proprietà è arredata, è consigliabile anche l'assicurazione del contenuto.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): L'imposta locale annuale sulla proprietà, pagabile al Municipio (Ayuntamiento). L'importo varia a seconda del valore catastale della proprietà e del comune.
Imposta sulla Proprietà per Non Residenti: Se non siete residenti fiscali spagnoli, dovete presentare una dichiarazione annuale dei redditi per non residenti. Anche se la proprietà non è affittata, può applicarsi un'imposta sul reddito imputato.
Spese Condominiali: Se la proprietà fa parte di una comunità residenziale, le spese mensili o trimestrali contribuiscono alla manutenzione delle aree comuni, giardini, piscine, ascensori, sicurezza e gestione dell'edificio.
Utenze: I costi continuativi includono elettricità, acqua e spese di raccolta rifiuti, a seconda del vostro utilizzo e del comune.
Internet e Telecomunicazioni: La banda larga in fibra è ampiamente disponibile in tutta Tenerife, con una gamma di fornitori e pacchetti adatti sia a residenti permanenti che a proprietari di case per vacanze.
Imposta sul Reddito da Proprietà in Affitto: Se affittate la vostra proprietà come Vivienda Vacacional (VV), il reddito da locazione deve essere dichiarato alle autorità fiscali spagnole. Il trattamento fiscale dipende dal vostro paese di residenza fiscale e da eventuali accordi sulla doppia imposizione applicabili. Potrebbe anche essere necessario conformarsi alle normative regionali che regolano gli affitti per vacanze.
Il vostro agente immobiliare può aiutarvi a stimare questi costi continuativi prima dell'acquisto e presentarvi fornitori di assicurazioni affidabili, compagnie di servizi pubblici, consulenti fiscali e servizi di gestione della proprietà per garantire che la vostra proprietà sia configurata correttamente e completamente conforme.
